| 嘉興市人民政府辦公室關于進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見（試行） | |
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各縣（市,、區(qū)）人民政府，市政府各部門,、直屬各單位： 《關于進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見（試行）》已經(jīng)七屆市政府第66次常務會議同意,，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織落實,。 嘉興市人民政府辦公室 2017年4月12日 關于進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見（試行） 為進一步貫徹落實《浙江省物業(yè)管理條例》,，加強住宅小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范化管理,，切實提升服務水平,，改善廣大業(yè)主的居住環(huán)境，特制定本實施意見,。 一,、總體目標 建立健全“統(tǒng)一領導、橫向到邊,、縱向到底,、綜合協(xié)調”的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作體系，強化住宅小區(qū)物業(yè)管理各方主體責任,，有序推進住宅小區(qū)規(guī)范化,、長效化管理,，著力解決群眾反映強烈、頻繁出現(xiàn)的難點和部門監(jiān)管中的“短板”問題,，進一步提升住宅小區(qū)物業(yè)管理水平,。 二、基本原則 （一）條塊結合,，齊抓共管,。強化住宅小區(qū)建設、運行,、管理等方面的行業(yè)監(jiān)管和行政執(zhí)法職責,，健全屬地管理機制，充分發(fā)揮街道（鎮(zhèn)）,、社區(qū)（村）和業(yè)主自治組織的作用,，增強工作合力。 （二）多種模式,，分類管理,。根據(jù)新建商品房住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū),、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)等運行管理的不同情況,，實施多種模式的分類管理。 （三）市場主導,，政策扶持,。完善住宅小區(qū)物業(yè)服務市場化、社會化,、專業(yè)化運作機制,，提高物業(yè)服務標準化水平。對因環(huán)境條件限制,，難以實行市場化運作的住宅小區(qū),，予以相應的政策扶持，保證物業(yè)服務的正常運轉,。 三,、主要措施 （一）加強住宅小區(qū)配套設施建設與維護管理。 1.落實住宅小區(qū)承接查驗制度,。將住宅小區(qū)承接查驗管理納入商品房現(xiàn)售備案管理,。承接查驗遵循誠實守信、客觀公正,、權責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則,，由物業(yè)服務企業(yè)和開發(fā)建設單位共同對物業(yè)共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收,。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)參與建設工程設計,、施工,、分戶驗收和竣工驗收等環(huán)節(jié)，為實施物業(yè)承接查驗工作創(chuàng)造有利條件,。 2.優(yōu)化住宅小區(qū)前期物業(yè)服務,。開發(fā)建設單位與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同后，雙方需嚴格履行合同約定和招投標承諾,。開發(fā)建設單位提供前期物業(yè)服務開辦費,，用于購買物業(yè)辦公、保潔,、綠化,、工程、秩序維護等設施設備及籌建人員經(jīng)費,。開發(fā)建設單位應強化售后服務,，在保修期內承擔住宅小區(qū)的各項保修責任。 3.強化停車設施建設及管理,。住宅小區(qū)內規(guī)劃用于停放汽車的車庫,、車位應當首先滿足業(yè)主停車需要。住宅小區(qū)竣工交付滿2年且尚未出售,、附贈的車庫,、車位，開發(fā)建設單位或委托的物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主招租,，不得閑置,。合理設定停車服務費，提高地下車庫,、車位使用率,，減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設施在住宅小區(qū)的應用,，并按相關要求加強管理,。 4.建立維修資金應急使用工作機制。住宅小區(qū)共有部分,、共有設施設備保修期滿后,，發(fā)生電梯、消防設施設備故障及其他危及房屋使用,、人身財產(chǎn)安全的緊急情況,，經(jīng)相關鑒定機構出具故障檢測報告或經(jīng)屬地街道（鎮(zhèn)）等相關單位證明的,，可申請使用應急物業(yè)專項維修資金,，無需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；建設（物業(yè)）主管部門在收到應急物業(yè)專項維修資金使用申請之日起3個工作日內完成資金撥付,，及時消除安全隱患,。 5.創(chuàng)新電梯安全管理方式,。積極探索引入保險機制，對電梯運行和維保實施風險管理,，構筑以市場力量為基礎的矛盾糾紛解決新機制,，保障業(yè)主人身和財產(chǎn)安全。 （二）加強對物業(yè)服務的監(jiān)督管理,。 1.通過公開招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè),。進一步規(guī)范前期物業(yè)服務招投標行為。新建住宅小區(qū)項目規(guī)劃總建筑面積在2萬平方米以上的,，應當按照建設（物業(yè)）主管部門制定的前期物業(yè)服務招投標管理辦法,，通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。10萬平方米以上的住宅小區(qū)項目,，應當通過公開招標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè),。鼓勵業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權下，通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè),。 2.嚴格物業(yè)服務企業(yè)履職行為,。物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照物業(yè)服務合同約定，切實履行職責,。提供物業(yè)服務時,，應當在客服中心公示服務內容和收費標準，劃分服務區(qū)域,，明確服務責任人,；向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項,，制止住宅小區(qū)內違反治安,、消防、環(huán)保,、裝飾裝修和使用等有關法律,、法規(guī)的行為，并及時向有關行政管理部門報告,。 3.依法規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)收費行為,。物業(yè)服務收費實行質價相符的原則，依照服務等級標準,，提高物業(yè)服務透明度,。鼓勵規(guī)模較小的住宅小區(qū)推行酬金制物業(yè)服務收費。嚴格住宅小區(qū)公共收益管理,，由物業(yè)服務企業(yè)代管的,，物業(yè)服務企業(yè)應當單獨建賬，由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設公共收益賬戶,，公共收益使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督,，并在住宅小區(qū)顯著位置公示賬戶明細。 4.加強行業(yè)動態(tài)檢查,。加強對物業(yè)服務企業(yè)的動態(tài)檢查,，考核結果與扶持獎勵、項目承接等直接掛鉤,，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)做大做強,。建立全市物業(yè)服務行業(yè)通報制度，對物業(yè)服務不到位,、整改不到位等情況記入企業(yè)誠信檔案,。 （三）加強老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)管理,。 建立老舊住宅小區(qū),、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)長效管理機制，鼓勵根據(jù)業(yè)主意愿引入物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)服務,，服務內容和收費標準應當征求業(yè)主意見并進行公示,。各級人民政府落實各項政策性獎勵措施，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)參與老舊住宅小區(qū),、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)的服務,。 （四）加強業(yè)主委員會建設。 1.明確業(yè)主委員會工作機制,。大力推進社區(qū)居民委員會,、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)聯(lián)席會議機制,，實現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有效協(xié)調,。不斷完善民主管理監(jiān)督機制，業(yè)主委員會應當嚴格按照業(yè)主大會制定的議事規(guī)則和管理規(guī)約,，實施小區(qū)重大事項公開公示制度,，規(guī)范印章管理和財務管理，固定辦公場所及接待時間,。 2.擴大業(yè)主委員會成員組成,。業(yè)主委員會成員由委員和候補委員組成。業(yè)主委員會委員空缺時,，可以由業(yè)主委員會候補委員按照得票高低依次遞補,。業(yè)主委員會可以在小區(qū)業(yè)主范圍內聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務,。業(yè)主大會,、業(yè)主委員會活動經(jīng)費以及業(yè)主委員會成員津貼,、執(zhí)行秘書薪酬標準由業(yè)主大會決定。 3.嚴格業(yè)主委員會成員任職資格,。業(yè)主委員會成員應當嚴格遵守住宅小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約,，熱心公益事業(yè),，責任心強,，且具有一定組織能力。 四,、保障機制 （一）加強組織領導,。 成立全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領導小組，由市長任組長,，分管副市長任副組長,，成員由市人民政府辦公室（法制辦）、市督考辦,、市發(fā)展改革委,、市公安局、市民政局,、市司法局,、市財政局、市國土資源局,、市環(huán)保局,、市市場監(jiān)管局、市質監(jiān)局,、市綜合執(zhí)法局,、市人防辦、人行嘉興市中心支行,、嘉興經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（國際商務區(qū)）,、嘉興港區(qū)、市消防支隊,、各縣（市,、區(qū)）政府等部門（單位）負責人組成。領導小組下設辦公室（設在市建委）,，負責研究制定全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作相關政策,，部署重要活動，統(tǒng)籌協(xié)調重大問題,。各縣（市,、區(qū)）政府和嘉興經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（國際商務區(qū)）、嘉興港區(qū)也要成立相應的工作機構,，強化組織領導,，建立轄區(qū)范圍內的物業(yè)管理協(xié)調聯(lián)動機制。 （二）明確職責分工。 強化各級人民政府及相關部門住宅小區(qū)物業(yè)管理工作職責,，相關職能部門和單位應當根據(jù)各自職責,，建立相應的管理機制，共同推進住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,。 發(fā)展改革（物價）部門負責做好住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費政府指導價標準的制定和調整,，依法查處物業(yè)項目擅自提高收費標準以及違規(guī)收費等行為。積極建立物業(yè)服務價格和物業(yè)服務成本,、費用相聯(lián)系的價格動態(tài)調整機制,。 公安（消防）部門負責對住宅小區(qū)治安、技防,、車輛停放,、群租、裝修擾民等進行監(jiān)督檢查,，依法查處各類違法違規(guī)行為,；負責對住宅小區(qū)進行消防安全檢查，依法查處違反消防管理規(guī)定的行為,。 民政部門負責社區(qū)配套用房的監(jiān)督使用,，定期監(jiān)督檢查社區(qū)配套用房的使用情況，對社區(qū)配套用房挪作他用的行為進行查處,。切實加強對社區(qū)居民委員會,、業(yè)主委員會等基層群眾性自治組織的指導監(jiān)督。 司法行政部門負責物業(yè)管理糾紛人民調解委員會的業(yè)務指導和人員培訓,。 財政部門負責為推動嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展,，按規(guī)定提供必要的資金保障，做好老舊住宅小區(qū),、拆遷安置小區(qū)及保障性住宅小區(qū)長效管理,、以獎代補資金的預算、安排,、審核等工作,。 國土部門負責對住宅小區(qū)內已移交業(yè)主委員會的公共物業(yè)服務用房、設施設備配套用房等依法辦理不動產(chǎn)登記,。 環(huán)保部門負責對住宅小區(qū)內涉及企事業(yè)單位和其他生產(chǎn)經(jīng)營者的排污等影響環(huán)境保護的相關工作進行監(jiān)督檢查,，依法查處環(huán)境違法行為。 建設部門應當設立專門的物業(yè)維修資金（保修金）管理機構,，負責研究制定物業(yè)行業(yè)管理制度和服務標準,，建設統(tǒng)一的信息管理平臺；負責指導監(jiān)督物業(yè)專項維修資金（保修金）管理,、首次業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會換屆工作,、前期招投標,、項目承接查驗、項目退出,、從業(yè)人員,、物業(yè)服務企業(yè)日常監(jiān)督管理等工作的開展；引導開發(fā)建設單位科學配置物業(yè)服務用房,、停車位,、各類管網(wǎng)、綠化,、消防設施及各類智能化設施設備,；負責對開發(fā)建設單位履行房屋工程質量保修責任進行監(jiān)督檢查,，調查認定和處理由于施工質量造成的后續(xù)問題,；負責監(jiān)督開發(fā)建設單位組織各方主體進行竣工驗收；負責對住宅小區(qū)供水,、排水,、燃氣、園林綠化移植等進行監(jiān)督檢查,，督促相關企業(yè)做好市政公用設施的管理維護及住宅小區(qū)內共有設施設備的移交工作,。 綜合行政執(zhí)法部門負責對住宅小區(qū)侵占公共綠地、亂搭建,、飼養(yǎng)家畜等綜合行政執(zhí)法范圍內的違法行為依法進行查處,，對無證飼養(yǎng)犬類進行監(jiān)督管理。 人防部門負責對住宅小區(qū)民防設施的建設使用及維護進行監(jiān)督檢查,，對未按規(guī)定使用及維護管理防空地下室,、改變防空地下室主體結構、拆除人防設施設備及危害防空地下室安全和使用效能的行為依法進行查處,，對違法出售人防車庫（位）的行為進行查處,。 市場監(jiān)督管理部門負責對住宅小區(qū)商業(yè)經(jīng)營活動進行監(jiān)督檢查，依法查處應當注冊登記但未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營活動,、發(fā)布虛假廣告等違法違規(guī)行為,。 質監(jiān)部門負責依法實施對涉及住宅小區(qū)電梯安裝、改造修理,、維護保養(yǎng),、檢驗檢測及使用單位的安全監(jiān)察，并負責對相關作業(yè)人員進行考核,，嚴肅查處有關電梯的違法違規(guī)行為,，組織電梯安全事故調查處理。 人民銀行負責將物業(yè)信用管理納入社會征信管理體系,，逐步將經(jīng)法院判決確認屬物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同,、業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務費等失信行為按相關法律法規(guī)納入人民銀行征信系統(tǒng),。 按照屬地管理原則，各縣（市,、區(qū)）政府和嘉興經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（國際商務區(qū)）,、嘉興港區(qū)要加強對轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的綜合協(xié)調。 屬地建設（物業(yè)）主管部門應當積極開展物業(yè)管理日常工作,，建立日常檢查考核機制,，對物業(yè)服務不到位、整改不到位等情況建立行業(yè)通報制度,，通過優(yōu)勝劣汰的機制,，提升行業(yè)整體水平，并對轄區(qū)內街道（鎮(zhèn)）及社區(qū)（村）的物業(yè)管理工作進行指導,；其它相關部門按照市有關部門的要求,，做好轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。 街道（鎮(zhèn)）要根據(jù)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實際,，建立物業(yè)管理工作機構,，落實物業(yè)管理專職人員，具體負責本轄區(qū)的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,。組織協(xié)調業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會換屆工作,，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作,；負責協(xié)調社區(qū)（村）管理服務與小區(qū)物業(yè)管理之間的關系,，建立小區(qū)物業(yè)矛盾調處機制，處理好業(yè)主委員會,、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中的矛盾糾紛,；負責物業(yè)服務企業(yè)交接、提前解除物業(yè)服務合同和無物業(yè)服務住宅小區(qū)的日常管理工作,。 社區(qū)（村）落實物業(yè)管理協(xié)管員,，協(xié)助街道（鎮(zhèn)）指導、協(xié)調和監(jiān)督業(yè)主大會的召開和規(guī)范運作,。 （三）加強督查考核,。 各地要將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作作為重點工作，市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領導小組定期組織對市級相關部門及各縣（市,、區(qū)）政府進行專項督查,，并將督查結果進行通報。 五,、附則 本實施意見自2017年6月1日起施行,。 作者： 信息來源： |
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